深圳在不到30年的時(shí)間里，經(jīng)歷了若干次大移民、大起伏、大轉折和大發(fā)展，由一個(gè)邊陲小鎮逐漸成為社會(huì )經(jīng)濟繁榮、具有較強綜合實(shí)力的現代化特大城市，實(shí)現了城市建設的巨大飛躍。深圳作為快速城市化的典范，其城市發(fā)展具有獨特性，當前深圳既處于經(jīng)濟快速發(fā)展期，同時(shí)也處于城市問(wèn)題的高發(fā)期。有人說(shuō)，深圳用10年時(shí)間建成了一座嶄新的城市，又用5年時(shí)間將其建成一個(gè)難以改造的舊城。這個(gè)說(shuō)法雖則偏激，卻在某種程度上反映了目前深圳在城市更新中面臨的任務(wù)之艱巨。

　　1 深圳城市發(fā)展的趨勢與選擇

　　1.1外部面臨新的機遇與挑戰

　　隨著(zhù)全國改革開(kāi)放的全面深化，經(jīng)濟特區的政策優(yōu)勢逐漸普惠化。深圳應如何鞏固和進(jìn)一步拓展新的發(fā)展優(yōu)勢面臨新的挑戰。從國家區域發(fā)展布局戰略來(lái)看，繼珠三角、長(cháng)三角、環(huán)渤海地區三大增長(cháng)極相繼誕生后，成渝經(jīng)濟區、長(cháng)株潭城市群、武漢城市圈、北部灣經(jīng)濟區等多個(gè)經(jīng)濟區正迅速崛起，區域間、城市間的競爭愈演愈烈，嚴峻的外部環(huán)境也迫使深圳應盡快提高自身的綜合實(shí)力，加強與香港之間合作互補關(guān)系，發(fā)揮更大的輻射和帶動(dòng)功能。

　　去年底，國家出臺了《珠江三角洲地區改革發(fā)展規劃綱要（2008-2020）》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》），明確提出深圳作為 “國家綜合配套改革試驗區”、“全國經(jīng)濟中心城市”、“國家創(chuàng )新型城市”、“中國特色社會(huì )主義示范市”和“國際化城市”的戰略定位，這既是對深圳以往城市建設的充分肯定，也對未來(lái)城市發(fā)展提出了更高的要求和期望。深圳的城市發(fā)展面臨新的機遇和挑戰。

　　1.2城市發(fā)展模式亟待轉型

　　在快速城市化和工業(yè)化背景下，深圳早期粗放式的發(fā)展模式引發(fā)了一系列的城市問(wèn)題：經(jīng)濟的快速增長(cháng)，但產(chǎn)業(yè)結構層次依然較低；城市功能不盡完善，特區內外二元結構明顯；人口總量過(guò)大，以低素質(zhì)人口為主的外來(lái)人口帶來(lái)了一系列的住房、治安、就業(yè)等問(wèn)題；同時(shí)，土地和空間、資源、環(huán)境都極為有限，不斷增長(cháng)的發(fā)展潛能和需求與資源有限供給不足的矛盾日益突出，使我們清醒認識到：以粗放外延式土地換取資本和發(fā)展的模式已難以為繼，深圳要實(shí)現新的發(fā)展跨越，必須改變以 “成本洼地”、生產(chǎn)要素的不斷大量投入為基礎的發(fā)展，轉向以“戰略性資源集中”，整合現有資源，提高利用效率為基礎的發(fā)展模式。這不僅是深圳經(jīng)濟增長(cháng)方式的轉變，同時(shí)也是發(fā)展觀(guān)與資源觀(guān)的轉變，如何在基礎性資源緊約束的條件下實(shí)現城市的可持續發(fā)展是城市轉型的核心問(wèn)題。

　　1.3城市更新是解決城市問(wèn)題實(shí)現城市發(fā)展目標的重要途徑

　　城市更新，通過(guò)對城市空間資源的整合，實(shí)現城市土地的二次開(kāi)發(fā)，達到產(chǎn)業(yè)結構調整優(yōu)化，城市功能的協(xié)調發(fā)展，社會(huì )整體效益的提升。深圳作為了一個(gè)年輕的城市，面臨的主要問(wèn)題不是物質(zhì)形態(tài)的老化，更多的是因快速城市化帶來(lái)的功能性和結構性的衰退而引發(fā)的城市更新。據調查統計，全市當前需要進(jìn)行城市更新的總用地面積超過(guò)200平方公里，涉及城中村、舊工業(yè)區、舊居住區、舊商住混合區等多種類(lèi)型。

　　目前深圳的城市更新不僅肩負著(zhù)解決市民的居住環(huán)境改善、城市面貌美化的使命，更是實(shí)現城市轉型和持續發(fā)展的突破口，也是應對當前國際國內市場(chǎng)競爭日益激烈形勢下的重要城市戰略。

　　同時(shí)，《綱要》的及時(shí)出臺也為深圳城市更新創(chuàng )造了契機，為深圳在研究和完善城市更新的體制機制方面先試先行提供了更加寬松的政策環(huán)境。在內外雙重機遇的觸動(dòng)下，城市更新成為當前解決城市問(wèn)題、實(shí)現城市發(fā)展目標的重要途徑。

　　2 深圳城市更新的實(shí)踐與探索

　　深圳的城市更新伴隨著(zhù)深圳城市發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。

　　2.1第一階段：城市更新的前奏（80年代初～90年底初）

　　從1980年深圳經(jīng)濟特區成立，依靠鄰近香港，為口岸過(guò)往提供服務(wù)型商業(yè)和“外引內聯(lián)”等形式建立“三來(lái)一補”工業(yè)，憑借港澳海外投資，交通運輸、商業(yè)和房地產(chǎn)迅速崛起，羅湖口岸和南山蛇口地區建設加快，政府主要投資于道路和大型基礎設施建設，大多是新地開(kāi)發(fā)，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自發(fā)性的小規模拆舊建新。

　　2.2第二階段：城市更新的初期（90年代初～本世紀初）

　　進(jìn)入90年代以后，深圳經(jīng)濟保持高速增長(cháng)的勢頭，城市格局逐漸明顯，土地價(jià)值攀升。由于大量外來(lái)務(wù)工的輸入，使“廉租房”的需求旺盛，舊村股份公司和村民紛紛自建住宅出租，獲取租金收益，“城中村”現象出現。

　　同時(shí)，隨著(zhù)城市空間結構的日益完善，以市場(chǎng)為動(dòng)力的企業(yè)自發(fā)式更新正悄悄發(fā)展，八卦嶺工業(yè)區、上步工業(yè)區一批地處城市邊緣的工業(yè)區，憑借城市拓展的區位變化，依托原有工業(yè)逐步發(fā)展以服裝、電子為特色的商貿區，呈現一片繁榮景象。政府也嘗試引導局部地區的改造更新，但由于缺乏統籌規劃，改造并未取得預想的效果。