2.3第三階段：城市更新的加速期（2004年至今）

　　進(jìn)入21世紀后深圳城市發(fā)展進(jìn)入穩定期，隨著(zhù)特區政策優(yōu)勢的消退，由于自身資源的條件有限，產(chǎn)業(yè)結構的不合理，以及不斷增加的人口壓力，市政府提出“二次創(chuàng )業(yè)”的口號，提出轉變土地供需結構，開(kāi)始著(zhù)手進(jìn)行以城中村改造和舊工業(yè)區升級改造為重點(diǎn)的城市更新。

　　2004年10月，市政府召開(kāi)全市查處違法建筑暨城中村改造工作動(dòng)員大會(huì )，拉開(kāi)了新時(shí)期深圳城市更新工作的大幕。隨后市政府出臺了一系列相關(guān)政策法規，并設立市、區兩級專(zhuān)職機構指導城市更新，使城市更新工作得到穩步和全面推進(jìn)。城市更新已逐步由早期個(gè)體自發(fā)自覺(jué)改造向理性秩序的方向轉變；由追逐個(gè)體利益向實(shí)現城市整體效益轉變。

　　3 當前城市更新的問(wèn)題與反思

　　3.1積重難返的土地問(wèn)題

　　3.1.1土地流轉造成土地遺留問(wèn)題紛繁復雜

　　特區內外兩次整體性的土地轉性，在短時(shí)間內實(shí)現了土地國有化，但同時(shí)也遺留了大量土地性質(zhì)不定，權屬不明的問(wèn)題，造成了土地權益不清，責權不公等現象。土地的征轉，并沒(méi)有實(shí)現農民的城市化，反而遺留了大量的土地灰色空間，隨著(zhù)城市的擴張發(fā)展，原有土地價(jià)值不斷增長(cháng)，原村民在利益驅動(dòng)下，引發(fā)了群體性的大規模違建搶建現象。此外，由于城市管理的不到位，政策的不完善，也使違建行為有機可乘，不但沒(méi)有遏制反倒多次大爆發(fā)，違法建筑泛濫成災。

　　3.1.2以新增用地為前提的土地政策體系急待完善補充

　　深圳現有的舊區大多產(chǎn)權零散、功能混雜，在更新改造過(guò)程中，從規劃功能和空間利用合理的角度出發(fā)，往往涉及更新地區功能的綜合利用，原有土地的整合和功能置換，而目前在土地清理方面尚缺乏相關(guān)政策，造成大量舊區的更新改造難以實(shí)施推動(dòng)。同時(shí)，現有的土地政策大多是針對新增用地開(kāi)發(fā)的情況，對存量用地的出讓方式、地價(jià)收支模式、土地回購、房屋拆遷等方面缺乏綜合全面的研究，現有的政策體系有待進(jìn)一步完善。

　　3.2市場(chǎng)強勢驅動(dòng)下的利益博弈

　　城市更新是城市資源的一次重新配置，也是城市眾多階層和社會(huì )群體的一次利益調整，城市更新是否真正可行關(guān)鍵取決于政府、開(kāi)發(fā)商和原有業(yè)主間的利益平衡。但各方從自身角度出發(fā)，往往產(chǎn)生城市整體利益與局部利益、個(gè)體利益的矛盾；城市長(cháng)遠利益與短期經(jīng)濟利益的矛盾。

　　相對其它城市，深圳市場(chǎng)化運作成熟，原業(yè)主享受了因城市化帶來(lái)的巨大的租金收益，是既得利益者，處于強勢，且在城市更新中不斷追求利益更大化，造成以城市公共利益為目標的改造成本增加。

　　國家《物權法》出臺以后，一方面涉及個(gè)體物業(yè)征用更加敏感，“釘子戶(hù)”現象日益突出；另一方面，由于目前對公共利益界限不清，在面對具體城市更新中的拆遷、補償等利益問(wèn)題時(shí)，政府難以進(jìn)行理性判斷和作為。

　　3.3政府在城市更新實(shí)施和管理中的缺位

　　3.3.1政府對市場(chǎng)干預手段有限，難以行之有效的控制引導

　　目前，深圳的城市更新項目多是依靠“自下而上”的方式，市場(chǎng)動(dòng)力強勁，占據主動(dòng)，大多數易于改造實(shí)施和經(jīng)濟利益可觀(guān)的地區通過(guò)開(kāi)發(fā)商實(shí)施了改造，而部分根據規劃急待通過(guò)更新完善城市功能的舊區由于經(jīng)濟收益有限而難以推動(dòng)，政府意愿和市場(chǎng)操作發(fā)生了錯位，這種由市場(chǎng)帶來(lái)的短期經(jīng)濟效益推動(dòng)的城市更新，始終著(zhù)眼在土地經(jīng)濟價(jià)值的再開(kāi)發(fā)，難以實(shí)現城市更新的社會(huì )、環(huán)境、文化等方面的整體提升，可能給今后整體性的城市更新帶來(lái)資源浪費和“二次更新”的危險。

　　3.3.2政府自主參與更新改造的機制尚待完善

　　城市更新作為一項系統工程，涉及國土、規劃、發(fā)改、經(jīng)貿等多個(gè)職能部門(mén)，在實(shí)際操作層面，政府自主參與城市更新的體制機制尚未建立完善；另外現有城市更新法規政策缺漏，對于更新改造的項目往往采用 “一事一議”、“一村一策”等個(gè)案操作的方式，容易滋生不公平的現象。

　　4 科學(xué)發(fā)展觀(guān)指導下的城市更新思路

　　“科學(xué)發(fā)展觀(guān)”從本質(zhì)上說(shuō)，就是堅持以人為本，全面、協(xié)調、可持續的發(fā)展觀(guān)，是促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )和人的全面發(fā)展的發(fā)展觀(guān)。深圳在面臨空間有效供給不足的情況下，科學(xué)發(fā)展觀(guān)的提出為深圳未來(lái)的發(fā)展提供了戰略性機遇。深圳的城市更新也將積極探索更加規范化、科學(xué)化、理性化的發(fā)展思路和實(shí)施對策。

　　4.1明確以城市和諧發(fā)展為核心的更新目標

　　城市更新作為一項重要公共政策，必須堅持“以人為本”的原則，最大程度的推動(dòng)社會(huì )整體的發(fā)展和進(jìn)步。因而在城市更新過(guò)程中，政府必須樹(shù)立正確的價(jià)值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發(fā)點(diǎn)，在城市更新過(guò)程中，政府必須樹(shù)立正確的價(jià)值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發(fā)點(diǎn)；把實(shí)現經(jīng)濟增長(cháng)和產(chǎn)業(yè)提升、社會(huì )結構優(yōu)化、資源環(huán)境可持續作為城市更新的目標。

　　在整體目標引導下，根據城市發(fā)展的不同階段制定科學(xué)、可操作的路徑，探索全面改造、綜合整治、功能置換等多種實(shí)施手段，提高城市更新的效率。